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新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法

弟一章??總????則

弟一條??為了加強(qiáng)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，..預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，保障購房人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號(hào)）等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條??本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品房預(yù)售資金的收存、使用以及監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條??本辦法所稱新建商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的新建商品房在完成不動(dòng)產(chǎn)手次登記前進(jìn)行預(yù)售，由購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價(jià)款。

第四條??新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管，應(yīng)當(dāng)遵循政府監(jiān)管、多方參與、專戶專存、?？顚Ｓ玫脑瓌t。

第五條??市住房保障和房屋管理主管部門是本市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主管部門（以下簡稱主管部門），負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。主管部門所屬的商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)（以下簡稱監(jiān)管機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)本市商品房預(yù)售資金監(jiān)管的具體實(shí)施。

主管部門和監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)人民銀行在漢分支機(jī)構(gòu)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作，應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)國家金融監(jiān)管部門在漢派出機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第六條??主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同國家金融監(jiān)管部門在漢派出機(jī)構(gòu)制定招標(biāo)規(guī)則，通過公開招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行（以下簡稱合作銀行），并通過主管部門的門戶網(wǎng)站予以公示。主管部門應(yīng)當(dāng)與合作銀行簽訂合作協(xié)議。

合作銀行應(yīng)當(dāng)建立具體承接預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的分支機(jī)構(gòu)名錄庫，并加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。

第七條??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照一次預(yù)售許可對(duì)應(yīng)設(shè)立一個(gè)監(jiān)管賬戶的原則，開立新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）。開立監(jiān)管賬戶的合作銀行分支機(jī)構(gòu)為監(jiān)管銀行。

第八條??監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶中保障項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度。主管部門根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額、項(xiàng)目交付使用條件以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等因素確定監(jiān)管額度，并在門戶網(wǎng)站公示。

監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，必須用于與本項(xiàng)目有關(guān)的工程建設(shè)，包括項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料款、設(shè)備款、施工進(jìn)度款、監(jiān)理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用等支出。

第九條??本市建立統(tǒng)一的新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)（以下簡稱監(jiān)管系統(tǒng)），推進(jìn)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享。監(jiān)管系統(tǒng)對(duì)新建商品房監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金實(shí)施網(wǎng)絡(luò)化管理，推行資金使用申請(qǐng)、審核、撥付全程網(wǎng)上辦理。

第二章??預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議

第十條??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交預(yù)售方案前，應(yīng)當(dāng)選擇一個(gè)監(jiān)管銀行開立監(jiān)管賬戶。

監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售許可證、商品房買賣合同中載明，并在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置和主管部門門戶網(wǎng)站上進(jìn)行公示。

第十一條??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開立監(jiān)管賬戶后，應(yīng)當(dāng)與主管部門委托的監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱三方協(xié)議），明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容。協(xié)議文本由主管部門制定。協(xié)議主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在預(yù)售方案中明確，并通過附件方式在商品房買賣合同中體現(xiàn)。

第十二條??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂三方協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供工程總承包施工合同、項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、施工范圍說明等資料。上述資料發(fā)生變更的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供變更后的資料。

第三章??預(yù)售資金交存管理

第十三條??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同網(wǎng)簽備案工作要求，及時(shí)通過商品房網(wǎng)上簽約和合同備案系統(tǒng)完成合同網(wǎng)簽，打印交款通知書，協(xié)助購房人將房價(jià)款全部直接交存至監(jiān)管賬戶，并及時(shí)為購房人辦理商品房買賣合同備案手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何形式使用非監(jiān)管賬戶收取房價(jià)款。

購房人應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同、交款通知書等約定，將定金、首付款以及其他形式房價(jià)款全部直接交存至監(jiān)管賬戶。

第十四條??購房人通過按揭貸款方式購買商品房的，按揭銀行應(yīng)當(dāng)依據(jù)商品房買賣合同網(wǎng)簽備案信息，確認(rèn)首付款已足額交存至監(jiān)管賬戶后，按照借款合同約定時(shí)間和金額將按揭貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶。

第四章??預(yù)售資金使用管理

第十五條??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照三方協(xié)議約定和本辦法規(guī)定進(jìn)行核實(shí)，由監(jiān)管銀行撥付；申請(qǐng)使用監(jiān)管額度外預(yù)售資金的，由監(jiān)管銀行直接為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理提取使用手續(xù)。

第十六條??監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付。主管部門按照主體結(jié)構(gòu)三分之一、主體結(jié)構(gòu)三分之二、結(jié)構(gòu)封頂、外立面完工、規(guī)劃驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、不動(dòng)產(chǎn)..登記等七個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金撥付節(jié)點(diǎn)。監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按照撥付節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)使用。

項(xiàng)目完成不動(dòng)產(chǎn)手次登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售資金余額不得低于監(jiān)管額度的百分之五。

第十七條??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)款項(xiàng)相關(guān)用途提供相應(yīng)資料：

（一）申請(qǐng)施工進(jìn)度款的，應(yīng)當(dāng)提供施工合同以及施工單位、監(jiān)理單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同出具的資金使用計(jì)劃；

（二）申請(qǐng)購買建筑材料、設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)提供購銷合同以及銷售單位、監(jiān)理單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同出具的資金使用計(jì)劃；

（三）申請(qǐng)監(jiān)理費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)理合同以及監(jiān)理單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同出具的資金使用計(jì)劃；

（四）申請(qǐng)撥付不可預(yù)見費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)材料。

第十八條??監(jiān)管機(jī)構(gòu)在受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)核實(shí)，對(duì)符合使用條件的，通過監(jiān)管系統(tǒng)向監(jiān)管銀行傳送同意資金使用通知；有下列情形之一，應(yīng)當(dāng)不予下達(dá)資金使用通知，并向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反饋理由：

（一）實(shí)際用途、收款單位與合同約定不符的；

（二）申請(qǐng)資金超出使用節(jié)點(diǎn)或者用款額度的；

（三）其他不符合使用規(guī)定的情形。

第十九條??監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)依據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)送的同意資金使用通知，在兩個(gè)工作日內(nèi)將資金撥付給通知載明的相關(guān)單位。

監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金問題的，應(yīng)當(dāng)停止撥付，并立即告知監(jiān)管機(jī)構(gòu)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要及時(shí)作出處理。

第二十條??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用商業(yè)銀行出具的保函等額替換監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金。

第二十一條??工程進(jìn)度未達(dá)撥付節(jié)點(diǎn)，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需提前支取監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支付農(nóng)民工工資的，經(jīng)項(xiàng)目所在區(qū)人民政府核實(shí)情況并書面申請(qǐng)，主管部門可以予以支持。

第二十二條??合作銀行應(yīng)當(dāng)按照合作協(xié)議約定的時(shí)間和方式將監(jiān)管賬戶的收支情況等相關(guān)信息匯總后，提供給主管部門和監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

第二十三條??在商品房項(xiàng)目完成不動(dòng)產(chǎn)手次登記前，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金。

第二十四條??有關(guān)部門對(duì)監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售資金進(jìn)行凍結(jié)或者扣劃的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門說明監(jiān)管賬戶和監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金的性質(zhì)，并及時(shí)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供相關(guān)執(zhí)行信息。

第二十五條??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成不動(dòng)產(chǎn)手次登記后，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)解除對(duì)監(jiān)管賬戶的監(jiān)管。監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行核實(shí)，經(jīng)核實(shí)情況屬實(shí)的，解除對(duì)監(jiān)管賬戶的監(jiān)管。

第五章??違規(guī)行為處理

第二十六條??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由主管部門責(zé)令限期改正，并可按照三方協(xié)議約定暫停其監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金使用。逾期不改的，主管部門按照有關(guān)規(guī)定予以處理，記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，向社會(huì)公示：

（一）未按照規(guī)定將新建商品房預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的；

（二）未按照規(guī)定使用監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金的；

（三）未按照規(guī)定提供真實(shí)的申請(qǐng)資料辦理新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)手續(xù)的；

（四）監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金被集團(tuán)公司抽調(diào)的。

第二十七條??對(duì)違規(guī)企業(yè)的法定代表人、主要負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，由主管部門依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步..失信約束制度構(gòu)建誠信建設(shè)長效機(jī)制的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕49號(hào)）和《..公共信用信息目錄》有關(guān)規(guī)定，歸集相關(guān)公共信用信息并向市信用平臺(tái)推送，記入相關(guān)主體的信用記錄。

第二十八條??監(jiān)管銀行未按照本規(guī)定及時(shí)將按揭貸款發(fā)放至監(jiān)管賬戶、未及時(shí)撥付資金、擅自扣劃監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售資金，由所屬合作銀行責(zé)令改正，追回款項(xiàng)；無法追回的，依法承擔(dān)經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。

對(duì)違反本規(guī)定的監(jiān)管銀行，主管部門可以按照三方協(xié)議約定視情況暫停、取消其新增監(jiān)管賬戶開戶權(quán)限，并將其違規(guī)違約行為以及處理情況通報(bào)金融監(jiān)管部門和合作銀行。合作銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)主管部門處理結(jié)果及時(shí)在本行監(jiān)管銀行名錄庫中對(duì)具體承接預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的分支機(jī)構(gòu)予以注記或者刪除。

第二十九條??對(duì)在資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的主管部門、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的工作人員，依法依規(guī)予以處理。

第三十條??新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管過程中，其他相關(guān)單位或者個(gè)人存在違法、違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)依法追究相應(yīng)經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。

第六章??附????則

第三十一條??本辦法自2023年7月20日起施行，有效期為5年。本辦法施行前已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管工作按照原有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。